LMSpecializare: Drept Imobiliar & Investiții

Rezervare Off-Plan. Scoți apartamentul de pe piață. Dar ce garanții ai?

Contractul de rezervare scoate imobilul de pe piață pâna la perfectarea antecontractului sau contractului de vânzare-cumpărare. Avansul de rezervare (1.000-5.000 EUR) blochează prețul și unitatea. Dar riscurile sunt majore: dezvoltatorul nu obține autorizația de construire, proiectul întârzie 2 ani, calitatea finishurilor diferă de showroom, finanțarea bancară este refuzată. Fără clauze de protecție, avansul este pierdut.

Ai deja un contract primit de la cealaltă parte? Îl verificăm și ți-l trimitem înapoi cu modificările marcate. De la 690 lei, fără tarif orar. Trimite-l la verificare →

Riscuri fără un document profesional:

  • •Dezvoltatorul nu obține AC — avansul nu se restituie dacă contractul nu prevede
  • •Proiectul întârzie 1-2 ani — prețul pieței s-a schimbat, cumpărătorul e blocat
  • •Suprafața reală diferă de cea promisă — diferențe de 5-10% fără consecințe
  • •Banca refuză finanțarea — cumpărătorul pierde avansul

Ce asigurăm prin serviciile noastre:

  • ✓Condiție suspensivă: obținerea AC, obținerea finanțării bancare de către cumpărător
  • ✓Termen maxim de livrare cu penalități pe zi de întârziere
  • ✓Toleranță suprafață: maximum 3% diferență, cu ajustare proporțională a prețului
  • ✓Restituirea avansului dacă dezvoltatorul nu îndeplinește condițiile
Vezi cum arată un model redactat de noi →

Avansul de rezervare

  • Natura juridică: arvună (se pierde dacă cumpărătorul se retrage) sau avans (se restituie)? Trebuie specificat clar
  • Cuantum: 1.000-5.000 EUR pentru rezervare, 10-30% din preț la antecontract
  • Cont escrow: recomandare — avansul la notar sau în cont escrow, nu în contul curent al dezvoltatorului
  • Restituire: condițiile de restituire: refuz finanțare bancară, lipsa AC, întârziere livrare peste termen

Condiții suspensive

  • Autorizația de construire: contractul produce efecte doar dacă dezvoltatorul obține AC în termen de X luni
  • Finanțare bancară: cumpărătorul are dreptul de retragere cu restituirea integrală dacă banca refuză creditul
  • Intabularea: dreptul de proprietate al dezvoltatorului asupra terenului trebuie intabulat și liber de sarcini
  • Dovada legalității: PUZ/PUD aprobat, avize utilități, studiu geotehnic — documente disponibile la semnare

Specificații și suprafață

  • Caiet de sarcini: anexă cu finishuri, materiale, mărci — obligatoriu, nu „similar cu"
  • Suprafață: suprafață utilă vs. construită — diferența reală. Toleranță maximă: ±3%
  • Ajustare preț: dacă suprafața reală diferă peste toleranță — ajustare proporțională a prețului
  • Modificări: dezvoltatorul nu poate modifica proiectul esențial fără acordul cumpărătorului

Penalități și reziliere

  • Întârziere livrare: 0.05%-0.1% din preț pe zi calendaristică de întârziere
  • Plafon penalități: dacă penalitățile ating 10-15% din preț, cumpărătorul poate rezilia cu restituirea integrală
  • Vicii ascunse: garanție legală 3 ani (art. 1707 Cod Civil), garanție structurală 10 ani
  • Recepția: dreptul cumpărătorului de a nu accepta recepția dacă există defecte majore

Rezervarea blochează prețul. Contractul bun blochează riscurile.

Condiții suspensive, avans protejat, penalități pe întârziere.

Întrebări frecvente

Depinde de natura juridică a sumei: dacă este calificată ca arvună (art. 1544-1545 Cod Civil), o pierzi la retragere. Dacă este calificată ca avans, se restituie (minus eventuale cheltuieli dovedite ale dezvoltatorului). De aceea, verifică contractul: scrie „arvună" sau „avans"? Dacă nu scrie nimic, jurisprudența o califică drept avans — se restituie.

Mai ai întrebări?

Suntem aici. Scrie-ne și îți răspundem în programul de lucru, Luni–Vineri, 09:00–18:00.