Acțiune în revendicare și uzucapiune – Recuperează-ți proprietatea

Acțiunea în revendicare este calea prin care proprietarul își cere bunul înapoi de la cel care îl stăpânește fără drept (art. 563 Cod civil). Se folosește, de exemplu, când un vecin și-a mutat gardul pe terenul tău, când o persoană ocupă o construcție fără acord sau când un fost asociat refuză să predea un imobil.

Dreptul de a revendica nu se prescrie, cu excepția cazurilor prevăzute de lege (art. 563 alin. 2 Cod civil). Riscul real este altul: dacă lași un ocupant să posede imobilul suficient de mult, el poate deveni proprietar prin uzucapiune.

La ce să fii atent: dacă cel care ocupă imobilul este un fost chiriaș, procedura specială de evacuare poate fi o cale mai rapidă decât revendicarea.

Pentru imobilele înscrise în cartea funciară, dovada proprietății se face, în principiu, cu extrasul de carte funciară (art. 565 Cod civil). Când ambele părți au acte, instanța compară titlurile și îl preferă pe cel mai bine caracterizat.

Documentele utile sunt contractul de vânzare, certificatul de moștenitor, titlul de proprietate emis în baza legilor fondului funciar, documentația cadastrală și, de regulă, o expertiză topografică care să suprapună actele pe teren.

La ce să fii atent: în litigiile privind limitele dintre două terenuri, acțiunea potrivită poate fi grănițuirea, nu revendicarea, sau ambele, în același dosar.

Dacă câștigi, instanța îl obligă pe ocupant să-ți predea imobilul. Pe lângă bun, poți cere și fructele sau veniturile obținute de ocupant, de exemplu chiria încasată, în funcție de buna sau reaua lui credință (art. 566 Cod civil), precum și despăgubiri pentru stricăciuni.

Dacă ocupantul a ridicat construcții pe terenul tău, se aplică reguli speciale privind accesiunea, iar soluția depinde de buna sau reaua lui credință.

La ce să fii atent: hotărârea trebuie apoi pusă în executare. Dacă ocupantul nu pleacă de bunăvoie, predarea se face prin executor judecătoresc.

Uzucapiunea este modul prin care cel care a stăpânit un imobil ca proprietar, timp îndelungat, dobândește dreptul de proprietate. Codul civil prevede două forme:

• uzucapiunea extratabulară: posesie de 10 ani, în anumite situații, de exemplu când proprietarul înscris în cartea funciară a decedat sau imobilul nu este înscris în cartea funciară (art. 930 Cod civil);
• uzucapiunea tabulară: când ai fost înscris în cartea funciară fără o cauză legitimă și ai posedat imobilul, fără vicii, 5 ani de la înregistrarea cererii de înscriere; buna-credință trebuie să existe la înregistrarea cererii și la intrarea în posesie (art. 931 Cod civil).

Posesia trebuie să fie utilă: continuă, pașnică, publică și exercitată sub nume de proprietar (art. 922 Cod civil). Poți adăuga la posesia ta și pe cea a celui de la care ai primit imobilul (art. 933 Cod civil).

La ce să fii atent: chiriașul, comodatarul sau cel care folosește imobilul cu permisiunea proprietarului nu posedă „sub nume de proprietar” și nu poate uzucapa, oricât timp ar trece.

Termenele de 10 și 5 ani se aplică posesiilor începute după intrarea în vigoare a actualului Cod civil, la 1 octombrie 2011. Pentru posesiile începute înainte, se aplică regulile în vigoare la data începerii posesiei (art. 82 din Legea nr. 71/2011). Dacă la acea dată imobilul nu avea carte funciară, se aplică Codul civil din 1864, care prevedea uzucapiunea de 30 de ani și pe cea de 10–20 de ani, cu just titlu și bună-credință.

În zonele în care s-a aplicat regimul de carte funciară din Transilvania, posesiile vechi pot fi supuse unor reguli speciale.

La ce să fii atent: data de început a posesiei trebuie dovedită, de regulă cu martori și înscrisuri (chitanțe de impozit, contracte sub semnătură privată, fotografii vechi). Ea decide ce termen și ce lege se aplică.

Cererea de uzucapiune se depune la judecătoria în raza căreia se află imobilul (art. 1051 Cod procedură civilă). În cerere arăți de când posezi imobilul, temeiul uzucapiunii și, dacă îl cunoști, numele vechiului proprietar. Documentele cerute de lege includ, printre altele:

• certificatul de deces al proprietarului înscris sau dovada că persoana juridică și-a încetat existența, dacă e cazul;
• certificatul de la camera notarilor privind dezbaterea moștenirii;
• certificatul de la primărie că imobilul nu face parte din domeniul public;
• documentația tehnică cadastrală și extrasul de carte funciară;
• lista cu cel puțin 2 martori.

La ce să fii atent: documentația cadastrală se face pe cheltuiala ta, de un specialist autorizat, înainte de depunerea cererii. Fără ea, cererea nu poate fi judecată.

După depunerea cererii, instanța emite o somație, afișată la imobil, la instanță, la biroul de cadastru și la primărie și publicată în două ziare de largă răspândire (art. 1052 CPC). Oricine are un interes poate face opoziție în 6 luni de la ultima publicație.

Dacă nu se fac opoziții, instanța judecă cererea în camera de consiliu, după ascultarea ta și a martorilor. Dacă se fac opoziții, procesul continuă cu citarea opozanților, iar în ambele cazuri instanța verifică toate condițiile uzucapiunii.

La ce să fii atent: cheltuielile cu afișarea și publicarea somației sunt în sarcina ta (art. 1052 alin. 3 CPC), iar termenul de 6 luni face ca procedura să nu poată fi foarte scurtă.

Acțiunile privind proprietatea se taxează potrivit tranșelor din OUG nr. 80/2013. Taxa se calculează la valoarea impozabilă a imobilului (art. 31 din OUG nr. 80/2013).

Pe lângă taxă, pot apărea costuri cu documentația cadastrală, expertiza topografică, publicarea somației în ziare și, la final, cu intabularea.

La ce să fii atent: la revendicare, dacă câștigi, celălalt poate fi obligat să-ți plătească cheltuielile de judecată, inclusiv onorariul de avocat.

Hotărârea dată în uzucapiune poate fi atacată numai cu apel (art. 1052 alin. 8 CPC). Poți cere înscrierea provizorie a dreptului în cartea funciară încă din prima instanță, iar înscrierea se justifică după ce hotărârea rămâne definitivă (art. 1053 CPC).

Pentru uzucapiunea reglementată de actualul Cod civil, devii proprietar de la data înscrierii dreptului în cartea funciară (art. 1053 alin. 3 CPC). În localitățile în care lucrările de cadastru nu sunt finalizate, uzucapiunea extratabulară își produce efectele de la data introducerii cererii, dacă aceasta este admisă (art. 82 alin. 2 din Legea nr. 71/2011).

La ce să fii atent: dacă între timp imobilul a fost intabulat în favoarea altei persoane, registratorul nu mai poate înscrie dreptul uzucapat, chiar dacă termenul de uzucapiune se împlinise (art. 930 alin. 2 Cod civil și art. 1053 alin. 2 CPC). Notarea cererii în cartea funciară te protejează.