Intabulare în Cartea Funciară – Înscrierea dreptului de proprietate

Cartea funciară este registrul public în care apar proprietarul fiecărui imobil și sarcinile care îl grevează. Există trei feluri de înscrieri (art. 877 Cod civil):

• intabularea, înscrierea definitivă a dreptului de proprietate sau a altui drept real;
• înscrierea provizorie, făcută sub condiția justificării ulterioare, de exemplu pe baza unei hotărâri care nu e încă definitivă;
• notarea, prin care se publică fapte și drepturi care nu sunt drepturi reale, de exemplu un litigiu sau o promisiune de vânzare.

Intabularea se face pe baza unui act autentic, a unui certificat de moștenitor sau a unei hotărâri judecătorești definitive, depus la biroul de cadastru și publicitate imobiliară din zona imobilului.

La ce să fii atent: un contract de vânzare semnat doar între părți, fără notar, nu poate fi intabulat. Pentru el, calea este, de regulă, o hotărâre care să țină loc de act autentic.

Drepturile înscrise în cartea funciară sunt opozabile oricui (art. 885 și următoarele Cod civil). Cine cumpără un imobil bazându-se, cu bună-credință, pe ce scrie în cartea funciară este, de regulă, protejat (art. 901 Cod civil).

După finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială, intabularea devine chiar condiția pentru dobândirea dreptului de proprietate prin act juridic (art. 885 Cod civil și art. 56 din Legea nr. 71/2011). Până atunci, înscrierea se face în scop de opozabilitate față de terți.

La ce să fii atent: dacă nu ești intabulat, un terț de bună-credință care cumpără de la cel înscris în cartea funciară poate ajunge să fie preferat ție.

Cererea de înscriere se depune la biroul de cadastru și publicitate imobiliară în raza căruia se află imobilul, de regulă de notar sau de partea interesată. Se atașează actul pe care se bazează înscrierea și, dacă imobilul nu este încă înscris, documentația cadastrală.

Registratorul verifică actele și admite sau respinge cererea, prin încheiere. Încheierea se comunică solicitantului.

La ce să fii atent: cele mai frecvente motive de respingere sunt neconcordanțele dintre act și documentația cadastrală, lipsa unor documente și faptul că vânzătorul nu era înscris ca proprietar.

Dacă cererea a fost respinsă, ai două trepte (art. 31 din Legea nr. 7/1996):

• cererea de reexaminare, în 15 zile de la comunicarea încheierii; o soluționează registratorul-șef, în 20 de zile;
• plângerea, în 15 zile de la comunicarea încheierii registratorului-șef, depusă la biroul de cadastru sau direct la judecătoria în raza căreia se află imobilul.

Hotărârea judecătoriei poate fi atacată numai cu apel (art. 31 alin. 5). Înscrierea făcută pe baza hotărârii își produce efectele de la data cererii inițiale de înscriere (art. 31 alin. 7).

La ce să fii atent: termenele sunt scurte și curg de la comunicare. Dacă le pierzi, de regulă trebuie să depui o nouă cerere de înscriere, iar între timp ordinea înscrierilor se poate schimba.

În orice proces privind un imobil, poți cere notarea litigiului în cartea funciară (art. 902 alin. 2 pct. 18–19 Cod civil). Din acel moment, oricine cumpără imobilul sau primește o ipotecă asupra lui află de proces, iar hotărârea va fi opozabilă și lui.

Tot prin notare se pot publica promisiunile de vânzare, interdicțiile de înstrăinare sau măsurile asigurătorii.

La ce să fii atent: notarea se cere separat, la biroul de cadastru, pe baza dovezii că procesul a fost înregistrat la instanță. Nu se face automat.

Dacă cel care ți-a transmis dreptul refuză să predea înscrisurile necesare intabulării, poți cere instanței să dispună înscrierea dreptului în cartea funciară, prin acțiunea în prestație tabulară (art. 896 Cod civil). Hotărârea definitivă stă apoi la baza intabulării.

Acțiunea este utilă, de exemplu, când vânzătorul nu participă la îndreptarea unei erori din contract sau nu prezintă actele de proprietate anterioare.

La ce să fii atent: acțiunea poate fi îndreptată și împotriva celui care a dobândit ulterior imobilul, dacă știa de dreptul tău. De aceea, notarea acțiunii este importantă.

Dacă o înscriere din cartea funciară nu corespunde realității juridice, de exemplu pentru că actul pe care s-a făcut a fost anulat sau nu era valabil, poți cere instanței rectificarea ei (art. 907–908 Cod civil).

Rectificarea se poate cere și prin acordul părților, printr-o declarație autentică notarială, dacă cel înscris recunoaște greșeala (art. 908 alin. 2 Cod civil).

La ce să fii atent: acțiunea în rectificare nu se prescrie față de cel înscris direct pe nedrept, dar față de un terț care a cumpărat cu bună-credință, bazat pe cartea funciară, poate fi introdusă doar în 3 ani de la cererea de înscriere a dobânditorului nemijlocit sau într-un an de la comunicarea încheierii către tine. Sunt termene de decădere (art. 909 Cod civil).

Pentru intabulare se plătesc tarifele stabilite de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară, iar pentru imobilele neidentificate cadastral, costul documentației tehnice. Pentru transferurile făcute prin hotărâre judecătorească, vânzătorul persoană fizică datorează impozitul pe transferul proprietății, stabilit de organul fiscal pe baza hotărârii (art. 111 Cod fiscal).

Plângerea împotriva încheierii registratorului și acțiunile în instanță se taxează potrivit OUG nr. 80/2013.

La ce să fii atent: documentele de bază sunt actul de proprietate, extrasul de carte funciară, documentația cadastrală și, după caz, certificatul fiscal. Verifică-le înainte de depunere.

La o cerere de intabulare fără probleme, încheierea registratorului se comunică în cel mult 30 de zile de la înregistrarea cererii (art. 31 alin. 1 din Legea nr. 7/1996). Reexaminarea și plângerea adaugă săptămâni sau luni, iar acțiunile în prestație tabulară sau în rectificare sunt procese obișnuite, care pot dura peste un an.

Avocatul e util mai ales când cererea a fost respinsă, când există conflicte cu fostul proprietar sau cu alți pretendenți și când trebuie notat un litigiu.

La ce să fii atent: la imobilele vechi, cu acte de dinainte de 1990 sau cu suprafețe diferite în acte și în măsurători, verifică situația juridică înainte de a semna orice act.