Evacuare chiriaș sau ocupant fără titlu – Procedură rapidă

Procedura specială de evacuare se aplică atunci când un fost chiriaș sau o altă persoană folosește ori ocupă un imobil fără drept (art. 1034 Cod procedură civilă). Se aplică atât locuințelor, cât și spațiilor comerciale, birourilor, depozitelor și terenurilor.

Procedura este facultativă: poți alege și un proces de drept comun (art. 1035 CPC). Procedura specială e mai rapidă, dar mai restrânsă; dreptul comun permite analizarea unor pretenții mai complexe în același dosar.

La ce să fii atent: procedura specială pornește doar după ce dreptul chiriașului de a folosi spațiul a încetat, de exemplu prin expirarea contractului, reziliere pentru neplata chiriei sau denunțare.

Înainte de proces, trebuie să trimiți o notificare scrisă (art. 1038–1039 CPC):

• fostului chiriaș, prin executor judecătoresc, cu termen de cel mult 30 de zile pentru eliberarea spațiului;
• în cazul contractului pe durată determinată, notificarea se face cu cel puțin 30 de zile înainte de expirarea termenului;
• în cazul contractului pe durată nedeterminată, denunțarea contractului valorează și notificare de evacuare;
• ocupantului fără titlu, cu termen de 5 zile pentru eliberare.

Chiriașul poate renunța, printr-un act scris, la notificare, recunoscând dreptul tău de a cere direct evacuarea dacă locațiunea încetează (art. 1038 alin. 4 CPC).

La ce să fii atent: notificarea greșită sau trimisă fără executor, când legea îl cere, este una dintre cele mai frecvente cauze de respingere a cererii de evacuare.

Dacă fostul chiriaș sau ocupantul notificat a părăsit imobilul, poți intra în posesia lui fără proces (art. 1040 CPC). Legea prezumă că imobilul a fost părăsit, de exemplu, când chiriașul își încheie activitatea acolo, returnează cheile sau își ridică echipamentele și mărfurile.

Dacă nu a plecat, singura cale legală este hotărârea de evacuare, executată de un executor judecătoresc.

La ce să fii atent: schimbarea yalei, întreruperea utilităților sau scoaterea bunurilor chiriașului fără hotărâre te pot expune la despăgubiri și chiar la răspundere penală. Documentează plecarea voluntară cu un proces-verbal sau cu predarea cheilor.

Cererea se depune la judecătoria în raza căreia se află imobilul, chiar dacă chiriașul s-a mutat sau contractul a încetat (art. 1036 CPC). Instanța dispune evacuarea imediată, pentru lipsă de titlu (art. 1041 CPC).

Cererea se judecă de urgență, în camera de consiliu, cu dezbateri sumare, iar întâmpinarea nu este obligatorie (art. 1042 CPC). Dacă evacuarea pentru neplata chiriei se cere în baza unui contract care este titlu executoriu pentru chirie, cererea se poate judeca și fără citarea părților.

La ce să fii atent: în același dosar poți cere și plata chiriei restante, inclusiv a celei care devine scadentă în timpul procesului, dar numai cu citarea părților (art. 1042 alin. 4 CPC).

Chiriașul sau ocupantul poate contesta temeinicia cererii, inclusiv susținând că tu nu ai un drept asupra imobilului (art. 1043 CPC). Nu poate însă formula, în această procedură, cerere reconvențională sau chemarea altor persoane în proces; pretențiile lui se judecă separat.

Cele mai frecvente apărări sunt că notificarea nu a fost făcută corect, că rezilierea nu a fost valabilă sau că a plătit chiria.

La ce să fii atent: păstrează dovezile: contractul, actele adiționale, evidența plăților, notificarea de reziliere și dovada comunicării ei.

Hotărârea de evacuare este executorie: poți trece imediat la executarea ei (art. 1042 alin. 5 CPC). Poate fi atacată numai cu apel, în 5 zile de la pronunțare, dacă s-a dat cu citarea părților, sau de la comunicare, dacă s-a dat fără citare.

Executarea hotărârii de evacuare nu poate fi suspendată (art. 1045 CPC). Singura excepție este evacuarea pentru neplata chiriei: chiriașul poate obține suspendarea doar dacă consemnează în numerar chiria datorată și pe cea care va deveni scadentă în timpul procesului.

La ce să fii atent: împotriva executării se poate face contestație la executare (art. 1044 CPC), dar aceasta nu oprește evacuarea decât în cazul de mai sus.

Contractul de închiriere înregistrat la organul fiscal sau încheiat în formă autentică constituie titlu executoriu pentru plata chiriei (art. 1798 Cod civil). Contractul pe durată determinată încheiat în aceste forme este titlu executoriu și pentru evacuare, la expirarea termenului (art. 1809 Cod civil).

În aceste cazuri, poți merge direct la executorul judecătoresc, fără un proces pentru obținerea hotărârii.

La ce să fii atent: titlul executoriu pentru evacuare acoperă, de regulă, doar expirarea termenului. Pentru reziliere înainte de termen, din cauza neplății, e nevoie de obicei de procedura de evacuare.

Dacă chiriașul nu pleacă de bunăvoie, evacuarea se face de executorul judecătoresc, cu sprijinul forței publice dacă e nevoie. Executorul îl înștiințează pe debitor, stabilește data și întocmește procesul-verbal de predare a spațiului.

Pentru locuințe, evacuarea nu poate fi făcută între 1 decembrie și 1 martie, cu excepțiile prevăzute de lege, de exemplu pentru persoanele care ocupă abuziv o locuință, fără niciun titlu (art. 896 CPC). Restricția nu se aplică spațiilor comerciale.

La ce să fii atent: bunurile lăsate de chiriaș în spațiu nu devin ale tale. Executorul le inventariază și se urmează procedura legală pentru ele.

De la notificare până la hotărâre, procedura specială poate dura, în practică, de la câteva săptămâni la câteva luni, în funcție de instanță și de apărările chiriașului. Executarea propriu-zisă urmează după hotărâre.

Costurile includ notificarea prin executor, taxa judiciară de timbru (100 lei pentru cererea de evacuare pe procedura specială, potrivit OUG nr. 80/2013), onorariul de avocat și cheltuielile de executare. Ele pot fi recuperate de la chiriaș, dacă câștigi.

La ce să fii atent: dacă ai nevoie doar de chiria restantă și chiriașul a plecat, ordonanța de plată sau cererea cu valoare redusă pot fi căi mai simple (art. 1035 alin. 3 CPC).