Antecontract imobiliar neîndeplinit – Hotărâre și daune

Antecontractul este o promisiune bilaterală de vânzare: vânzătorul se obligă să vândă, iar cumpărătorul să cumpere, la un preț și până la o dată stabilite. Nu transferă proprietatea; pentru asta e nevoie de contractul de vânzare în formă autentică, la notar (art. 1244 Cod civil).

Antecontractul poate fi încheiat și sub semnătură privată, fără notar, dar trebuie să cuprindă elementele esențiale ale vânzării: imobilul identificat precis, prețul și termenul în care se semnează contractul final.

La ce să fii atent: un antecontract fără termen clar sau fără preț determinat poate face mult mai grea obținerea unei hotărâri. Verifică și dacă există condiții, de exemplu obținerea creditului de către cumpărător.

Antecontractul poate fi notat în cartea funciară a imobilului (art. 902 alin. 2 pct. 12 Cod civil). Notarea îl face opozabil terților: cine cumpără imobilul după notare nu mai poate pretinde că nu știa de promisiunea făcută ție.

Dacă ajungi în instanță, poți cere și notarea acțiunii în cartea funciară (art. 902 alin. 2 pct. 19 Cod civil). Astfel, hotărârea pe care o obții va fi opozabilă și celor care dobândesc drepturi asupra imobilului în timpul procesului.

La ce să fii atent: fără notare, dacă vânzătorul vinde imobilul unui terț de bună-credință, de regulă nu mai poți obține imobilul, ci doar despăgubiri.

Dacă una dintre părți refuză să încheie contractul, cealaltă poate alege (art. 1279 alin. 3 și art. 1669 Cod civil):

• o hotărâre care ține loc de contract, dacă refuzul celeilalte părți este nejustificat și sunt îndeplinite toate celelalte condiții de validitate ale vânzării; în practică, instanța cere și ca tu să-ți fi executat sau oferit partea ta, de regulă restul de preț;
• despăgubiri pentru prejudiciul cauzat de refuz, împreună cu restituirea sumelor plătite.

La ce să fii atent: hotărârea care ține loc de contract poate fi cerută și de vânzător, atunci când cumpărătorul refuză să cumpere. Alegerea depinde de ce vrei de fapt: imobilul sau banii.

Dreptul de a cere o hotărâre care ține loc de contract se prescrie în 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat (art. 1669 alin. 2 Cod civil). După acest termen, celălalt poate cere respingerea acțiunii ca prescrisă.

Pentru despăgubiri și restituirea sumelor plătite se aplică termenul general de prescripție de 3 ani (art. 2517 Cod civil).

La ce să fii atent: negocierile purtate pentru o înțelegere pot suspenda termenul (art. 2532 pct. 6 Cod civil), dar trebuie să le poți dovedi, așa că poartă-le în scris. Dacă data din antecontract a trecut, calculează imediat cât timp mai ai.

Arvuna este suma dată la semnare ca garanție a încheierii contractului. Dacă cel care a dat-o refuză să încheie contractul, celălalt o păstrează; dacă cel care a primit-o refuză, trebuie să o restituie în dublu (art. 1544 alin. 2 Cod civil). Poți alege însă și executarea contractului sau rezoluțiunea cu despăgubiri (art. 1544 alin. 3). Dacă antecontractul prevede expres dreptul de a renunța, arvuna e penalizatoare: cine renunță o pierde sau o restituie în dublu (art. 1545).

Avansul este o plată anticipată din preț. Dacă vânzarea nu se mai face, avansul se restituie, de regulă cu dobânda legală, iar prejudiciul suplimentar se recuperează separat, ca despăgubiri.

La ce să fii atent: denumirea din antecontract contează, dar instanța analizează și intenția părților. O clauză penală pentru refuzul de a semna te poate scuti de proba prejudiciului.

Hotărârea ține loc de contractul autentic, așa că instanța verifică tot ce ar fi verificat notarul: că vânzătorul este proprietar, că imobilul este identificat cadastral și înscris în cartea funciară, că prețul e plătit sau oferit și că nu există interdicții legale de înstrăinare.

Documentele de bază sunt antecontractul, dovezile de plată, extrasul de carte funciară, documentația cadastrală și notificările prin care ai cerut semnarea contractului.

La ce să fii atent: pentru terenurile agricole din extravilan există reguli speciale de vânzare, inclusiv drept de preempțiune (Legea nr. 17/2014). O hotărâre care ține loc de contract se poate obține doar dacă au fost respectate avizele și procedura de preempțiune cerute de această lege.

Acțiunea pentru hotărârea care ține loc de contract se taxează la valoarea impozabilă a imobilului, potrivit tranșelor din OUG nr. 80/2013 (art. 3 alin. 2 lit. c și art. 31). Pe lângă taxă, pot apărea costuri cu expertiza tehnică sau de evaluare și cu documentația cadastrală.

După hotărâre, la intabulare se plătesc tarifele de carte funciară. Impozitul pe transferul proprietății (1% sau 3%, după cât timp a fost deținut imobilul) îl datorează vânzătorul persoană fizică; îl stabilește organul fiscal, pe baza hotărârii definitive comunicate de instanță (art. 111 Cod fiscal).

La ce să fii atent: dacă câștigi, celălalt poate fi obligat să-ți plătească cheltuielile de judecată, inclusiv onorariul de avocat, în limita stabilită de instanță.

Partea care refuză să semneze invocă de obicei că tu nu ți-ai îndeplinit obligațiile (de exemplu, nu ai avut banii la termen), că o condiție din antecontract nu s-a îndeplinit sau că termenul a expirat.

De aceea, contează să poți dovedi că ai fost gata să semnezi: o notificare cu dată și oră la notar, dovada că aveai banii sau creditul aprobat, eventual un proces-verbal de neprezentare întocmit de notar.

La ce să fii atent: dacă și tu ai întârziat sau nu ai plătit tranșele la termen, riscul se poate întoarce împotriva ta, inclusiv cu pierderea arvunei.

Un proces pentru hotărârea care ține loc de contract durează, în practică, de la câteva luni la peste un an la prima instanță, în funcție de nevoia unei expertize și de încărcarea instanței. Hotărârea poate fi atacată cu apel.

După ce hotărârea rămâne definitivă, ea ține loc de contractul de vânzare, iar pe baza ei ceri intabularea dreptului de proprietate în cartea funciară.

La ce să fii atent: dacă ai notat acțiunea în cartea funciară, intabularea se face cu rangul notării, chiar dacă între timp vânzătorul a încercat să vândă imobilul.